Lo primero que debes tener en cuenta es que las reglas del juego son diferentes a consecuencia de la crisis. Las casas no valen lo mismo y hay que tener en cuenta ciertas cuestiones si queremos realizar una inversión inmobiliaria. Las claves para invertir en vivienda son distintas desde el momento en el que el precio de una vivienda viene marcado por la apertura del mercado al crédito.
Los motivos por los que se adquiere una vivienda son varios; para vivir en ella, como reposición y como inversión. En este artículo nos vamos a centrar en la adquisición de una vivienda desde el punto de vista de una inversión inmobiliaria. Por ello, hay que tener en cuenta que el nivel de compra está aumentando.
Los expertos recomiendan no realizar ninguna inversión inmobiliaria cuya hipoteca supere el 40 % de nuestro salario neto. Por si fuera poco, también tenemos que tener algo de dinero ahorrado, lo recomendable es un mínimo del 20 % de la inversión. El precio es el factor que más importa a la hora de elegir una vivienda. Esta variable es importante porque va a afectar a la posible revalorización de la vivienda. Por ello, debemos hacer cuentas, pensar qué queremos y qué vamos a hacer con la vivienda (alquiler, inversión o uso propio).
A continuación, os resumimos las diez claves para invertir en vivienda:
- Planificación previa y estudiar la revalorización de la vivienda para una futura venta.
- El presupuesto no debe exceder del 40 % de nuestro salario neto.
- ¿Qué hipoteca nos interesa?
- Factores fiscales para desgravar.
- Cálculo de todos los gastos de la vivienda.
- Vivienda nueva, reformada o para reformar.
- Gastos extraordinarios.
- Estudio de mercado.
- La importancia de la zona y la demanda.
- Aprovechar las gangas.
El primer punto es quizás el más importante de todos, debemos hacer un estudio previo antes de realizar cualquier compra. Es fundamental pensar en aspectos como la zona, por ejemplo, en zonas céntricas existe mucha demanda y pocas posibilidades de encontrar descuentos. También es importante valorar otros factores como el tamaño de la vivienda, el uso, si es de segunda mano o nueva.
Para saber si el precio que pide el vendedor es el adecuado debemos saber el precio medio de la zona. La recomendación es que si vamos a comprar para invertir debemos analizar las zonas más dinámicas y activas y plantearnos la posibilidad de comprar en otra zona con posibilidades de crecimiento pero más barata. Otro aspecto importante es que a mayor demanda tenemos menos margen para negociar.
Una vez hemos realizado un estudio previo es hora de hacer cuentas y realizar un presupuesto. Conocer los ingresos a corto y largo plazo es algo fundamental a la hora de elegir qué nivel de gasto nos podemos permitir. Siempre pueden surgir imprevistos y debemos cubrirnos la espalda para no gastar de más. ¡Recuerda, lo ideal es que la hipoteca no supere el 40 % del sueldo!
No todas las hipotecas son iguales, por ello, hay que estudiar cuál es la que más nos conviene. Las hipotecas variables ofrecen muchas ventajas, sin embargo, igual consigues que tu banco te ofrezca unas buenas condiciones en un préstamo fijo. Las hipotecas a tipo fijo son el producto que más gusta al público y alcanzan un tercio de las contrataciones. Los préstamos variables dependen del tipo de interés y que su precio no se dispare.
El cuarto factor y una de las claves más importantes para invertir en una vivienda es la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble. Invertir en una vivienda lleva implícito una serie de gastos fiscales que crecen cada día. Por ejemplo, si la compra está sujeta al IVA, el comprador debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD (el porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma) que suele estar entre el 0,5 y el 1,5 % de la venta. El IVA soportado de una vivienda nueva suele ser del 10 % e incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas. En el caso de viviendas de protección oficial el IVA es de un 4%.
Para no gastar de más y evitar imprevistos debemos calcular los gastos energéticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad. Por ejemplo, el pago mensual de una comunidad puede aumentar por el precio del IBI (Impuesto Bienes Inmuebles), el mantenimiento del ascensor y otros gastos.
El mercado inmobiliario nos ofrece dos tipos de vivienda, a reformar o nueva. Los expertos recomiendan invertir en un estudio previo ya que una vivienda a reformar puede ser interesante por la futura rentabilidad y mayores rebajas en el precio final. En el caso de que vayamos a hacer una inversión es imprescindible priorizar el terreno y la zona para alcanzar una buena rentabilidad.
Conocer el mercado y visitar la vivienda es fundamental a la hora de localizar problemas y ahorrar gastos. Debemos evitar gastar dinero en la medida de lo posible y tener un colchón económico a la hora de hacer una inversión. Además, es una buena idea una inspección técnica del inmueble para saber en qué estado está y así evitar gastar de más.
